|
Несправедливые условия договора с ООО "Каскад-Менеджмент" Подготовлено Борисовым Д.А. Аттестат аудитора №032450 выдан 22.06.2000 Министерством финансов РФ Юридический анализ договора. Стороной договора является гражданин - "потенциальный" собственник. Вместе с тем нормы Жилищного кодекса (ЖК) и Гражданского кодекса (ГК) в части отношений собственности распространяются исключительно на собственников, право которых зарегистрировано. Прочие договора, регулируются частью ГК, посвященной договорным отношениям, но в нашем случае только тогда, когда договорные оношения, являющиеся составной частью ЖК, прямо в ЖК не урегулированы. Отношения с управляющей организацией (УК), урегулированы в ЖК непосредственно. Следовательно, договор с "потенциальным" собственником в отошении коммунального обслуживания не защищает интересы последнего и является несправделивым, поскольку не дает достаточных оснований для защиты своего права в суде. п.1.1. противоречит ЖК, потому что коммунальные услуги оплачивает собственник, а не "будущий" собственник. На "будущего" собственника не распространяются нормы ЖК и ГК, предназначенные для защиты прав собственника. п.3.1.4. услуги радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, кодового замка двери подъезда, охраны - не входят в смету данного договора, а, следовательно, подпадают под п.4.20 - выполняются за отдельную плату по взаимному соглашению Сторон - значит добровольно, при наличии соответствующего договора. Так в договоре на охрану имущества кроме цены указывается перечень охраняемого имущества, материальная ответственность, режим охраны, включая пропускной, схема расположения постов. Если охраняется имущество, находящееся в общей собственности, то данный вопрос решается собственниками единогласно. В результате: условия договора, цели и задачи охраны определяет УК, на свое усмотрение, в соответствии с п.3.2.1., а собственникам отводится роль бесправного спонсора, который не может потребовать отчета за охрану не только у ЧОПа, но и УК - ведь нет договора, а, значит, нет ответственности. Обеспечения работы домофона, включено в смету, а домофона, как не было, так и нет. п.3.1.5. УК принимает плату за содержание и ремонт жилого помещения. Какого? п.3.1.9. УК извещает собственника о принятом решении по его заявлению не позднее 10 рабочих дней - на практике не выполняется. п.3.1.14. изменение платы за помещение происходит в соответствии с разделом 4, а в разделе 4 п.4.1 сказано, что плата устанавливается на основании ст.249, 289 ГК и 37, 39 ЖК, на общем собрании собственников - вопрос, где решение собрания собственников? п.3.1.19. время доступа в квартиру со стороны УК согласовывается с собственником - это хорошо, а вот - ввиде письменного уведомления - плохо. п.3.2.1. УК самостоятельно определяет порядок и способ выполнения обязательств - собственники могут лишь выбрать другую УК (если соберутся на собрание) - нет механизма контроля. п.3.2.5. не указано, какая организация будет начислять платежи, в результате при оплате в Сбербанке комиссия 3%. При начислени платежей в Едином информационно-расчетном центре в Сбербанке комиссии нет. п.3.2.6. УК имеет право периодически осматривать квартиру - зачем? п.3.3.3. Собственник обязан: а) собственник не может устанавливать электрооборудование, превышающее технологическую мощность. Вопрос сколько кВт выделено на квартиру? з) не использовать пассажирский лифт для транспортировки строительных материалов без упаковки - правильно. Почему сейчас даже с упаковкой запрещено? Какой вес материалов запрещен? Самоуправство. УК потребовала оплатить отдельно ремонт лифта, но ведь это статья уже есть в смете. К стати на моем этаже пассажирский лифт стал останавливаться спустя 2 месяца после заселения. л) информировать УК о проведение работ по ремонту. В случае каких работ? На практике УК запрещает или разрешает проведение работ. Самоуправство. п.3.3.4. Собственник обязан оплачивать вывоз крупногабаритных отходов отдельно, в смету уже заложен вывоз КГМ. Вопрос сколько он должен оплачивать? Мне предъявили 25 тыс.руб. Перегородки я не ломал, КГМ не было. п.4.13. УК извещает собственника в течении 2 дней о присвоении номера его заявлению. Входящий номер должен указываться в момент приема заявления. п.4.16. записано: услуги оказываются на основании тарифов г.Москвы - за отопление было предложено платить 16,5 руб./м2 вместо 15,3. 21 руб./м2 за техобслуживание не применяется, а ведь 72 руб., а теперь 55 руб. собрание не утвердило. п.7.2. договор считается продленным на тот же срок как и данный договор. А каков же срок договора? п.10.1. договор заключается на неопредленный срок - на практике - собрание собственников до сих пор не состоялось и когда это произойдет не ясно? п.10.2. договор считается продленным на 3 года с момента собрания собственников, но ведь именно собрание решает на какой срок заключать договор? Хозяйственный анализ договора. Приложение 1. п.1 влажная уборка 2 раза в неделю. Далее ссылка на нормативы: ЖНМ-96-01/7 и ЖНМ-96-01/8, утвержденные Правительством Москвы для ДЭЗов. п.12-14 - по мере необходимости. Каков минимальный объем работ? п.16. уборка снега 3 раза в неделю (без снегопада). Кто определяет что является снегопадом? Это когда проехать нельзя? п.19. ликвидация скользкости - по мере необходимости - чьей? Должно быть в момент обледенения. п.27. ремонт по нормам ЖНМ-96-01/1 - значит и расценки должны быть как в ДЭЗе. п.34. устранение аварий по нормам ЖНМ-96-01/2, ЖНМ-96-01/3. п.35. выполнение заявок по нормам ЖНМ-96-01/5 - все как в ДЭЗе, только цена другая. Приложение 2. Повсеместно отсутствуют показатели (м, м2, шт.) общего имущества. Однако площадь пола технических этажей составила - 71520 м2. Справка: общая площадь комплекса около 190 тыс. м2. Раздел IV Земельный участок, ссылка - включается в состав общего имущества после передачи в общедолевую собственность. Он передан в общедолевую собственность или что мы оплачиваем? Площадь асфальта и газона не указана. Кустарники - 5163 шт. Где кустарники? Финансовый анализ договора. Отсутствуют характеристики, необходимые для более детального анализа: площадь индивидуально-определенных помещений (квартир, офисов) по корпусам, подъездам. Отсутствуют площади помещений (в каждом подъезде), которые УК использует по своему усмотрению (для охраны и инвентаря и т.п.) Приложение 3. п.1.1. Административный персонал + накладные расходы п.2.1 - читай прибыль - 1,5 млн. руб. мес. - 23% сметы или 30% наценка к затратам (23%/77%). п.1.2. Санитарное содержание почти 2 млн. руб. в мес. Площади не указаны, но есть 168 мусорных камер, значит, столько же площадок на этажах. На одну площадку - 11,2 тыс. руб. в мес. за влажную уборку пола 2 раза в неделю. У нас в офисе за ежедневную уборку (3 часа в день) 200 м2 (пол, мебель, мусор) - 6 тыс. руб. мес. п.1.3 - 1.5 тех.обсл., аварии, места общего пользования - 1,5 млн. руб. мес. Это в новом здании. Кому-нибудь плитку рядом с квартирой поменяли. Ведь за год эта сумма составляет 18 млн. руб. п.1.6. обслуживание мусороудаления - что за статья? Если есть п.3.7 вывоз мусора. Кстати у кого работает мусоропровод? У нас нет. А ведь 1,5 года прошло. п.3.1. лифтов 36, на один лифт - 12 тыс. руб. Правительством Москвы устанавливаются тарифы на ремонт лифтов, обязательные для всех организаций. Максимальная ставка не более 200 руб. за один этаж в месяц. Если 20 этажей в подъезде, то за один лифт - 4 тыс. руб. в мес. п.3.2. содержание диспетчерской 235 тыс. руб. З/п 4 деспетчеров не более 100 тыс. руб. при работе 1 сутки через 3-е. п.3.3 и 3.4 домофон и пожарная сигнализация - где они - 370 тыс., на один подъезд 33 тыс. руб. мес. Теперь вся эта сумма 6,7 млн. руб. мес. делится на 95 тыс. м2. А где еще столько же метров? Платит ли застройщик свою долю расходов по таким ставкам? Охрана была 23 руб.м2. У нас в подъезде примерно на этаже 320 м2 х 19 этажей = 6080 м2 или 140 тыс. руб. за одного охранника - они у нас живут в подъездах - с подъезда в месяц. При ставке 13,58 руб. - 83 тыс. руб. мес. Там где фирмы берут 70 тыс. руб. в мес. за пост, охранники сидят в будке, через сутки меняются и могут охранять одновременно несколько подъездов. Вы чувствуете себя под защитой охраны, если любой человек с улицы может позвонить диспетчеру, зная ФИО жильцов и без домофона пройти в любую квартиру? |
Сайт жителей МЖК "Каскад"
Каждый жилец должен знать свои права!
Каждый жилец должен знать свои права!
e-mail: kaskad-dom@yandex.ru
Адрес: Москва, наб.Академика туполева, д.15
форум: http://kaskad-dom.forum2x2.ru/ web: http://kaskad-dom.narod.ru/
форум: http://kaskad-dom.forum2x2.ru/ web: http://kaskad-dom.narod.ru/
